上文《房价调控是走钢丝，稍有不慎就会引发第二轮金融危机》写好之后，引起了张马丁跟一位网友的争论，这位朋友说：“纯粹扯淡的论调！美国金融危机是次级贷款，我们这边的银行大部分是优质贷款，银行在贷款发出之前已经做了充分评估！不要把次级贷和标准银行贷款混淆！”并给我讲了标准贷款和次级贷的区别，让我受益匪浅。 但我不改论点，仍然认为房价调控是很危险的事。主要在于是在泡沫下的调控，谁也不知道泡沫会何时破，怎么破。 目前房地产是泡沫下的投机产业，是基于预期的产业。人们认为未来是升值，就会买入，未来会跌，就会卖出。目前人们的预期是会升值，但一旦中央显示强大决心，那么人们的预期就会反转，观望和卖出是主流。 而在中国，房地产是一个投资市场，即很多人买了房是为了投资投机，而非居住，因此，预期对房地产的作用更加明显。如果预期会跌，那么这些盘肯定首先放出。如果投机性住房占比很大，那么将对房价构成严重冲击，房价狂跌，甚至使之破盘。 房价下跌，有人说中国刚需强大，会接盘。张马丁认为不会，买涨不买跌，是中国人的特点。越跌越不买。此时的“刚需”就会成为“刚虚”。 房价下跌又无人接盘，于是又一轮的加速下跌。此时，各种问题就来了： 地产商这边，卖不动房子。银行的贷款还不了。呆帐坏帐必劲升。银行的压力可想而知，然而这不是全部，消费者这边，问题可能更大： 如果房子是100万买来的，贷款70万，还需还款70万，此时，房子已经跌到了市值60万，你说人们还会还款吗？从经济角度考虑当然不还了，即使有钱也想方设法的不还了，房子收回去好了。如果继续还款的综合成本大于维持房产的成本，那人们就不会继续还款。这样的情况去年在深圳已经出现过了。如果抱同样想法的人很多，法不责众，银行还能追究谁的责任呢？ 还有，说中国的住房贷款是优质贷款我也深表怀疑。目前房价一直上涨看不出问题，在房价下降通道，优不优质很难讲。 虽然中国不是次级贷，但是房价下跌带来的影响却是跟次级贷相同的。标准贷跟次级贷的确不同，但在房价下跌的情况下，标准贷也可以转化为次级贷。 在房地产商和消费市场两方面的夹击下，银行也只有倒闭或者国家注资了。 总之，房地产在中国经济中的角色过于重要了，说绑架不为过，牵一发而动全身，处理好房地产是经济政策的重中之重。而房地产本身，在泡沫和投机盛行的状态下，目前的关键在于“预期”，预期一旦反转，意味泡泡被刺破，则情况将急转直下，想控制都难。影响预期反转的诱因，一方面在于经济政策，另一方面也在于人们对政府的信心。我说调控房价危险，就在于此。国家的政策应该不要一下子就让这预期反转，而是一点点的温和的使之变化，但这很难，所以我说危险。也可能是杞人忧天吧。

前几天跟一位朋友吃饭，他在某国有大房地产公司里担任中层，张马丁问他：“房价如果跌，怎么办？” 他立场坚定，斩钉截铁：“不会跌，跌也是小跌。” “为什么？” “房价如果跌30%，银行全玩完。银行是政府的，怎么可能让他们完蛋？” 这是不假，从政府角度，肯定不希望房价大跌，否则GDP上不去不说，很多银行、房地产商都得玩完，尤其今年来地王的制造者几乎全是国有大公司，如果房价大跌，他们怎么办？如果房价大跌，断供潮出现，地产商这边卖不动房子贷款回收不了，那银行就要玩完。地产商倒掉事小，但银行如果假掉，那就事大了，国内不必说，国际上引发第二轮的国际金融危机也不一定。 现在政府处境艰难，一方面不得不打击一下房价，因为经济畸形、人民意见很大、经济结构亟待调整、增长方式亟待调整，另一方面，如果打击过度失控，那之后的连锁反应能控制得了吗？ 目前，房地产的泡沫化非常严重了，如果政策过猛导致其突然破灭，那就不好办了。最佳策略，政府只能慢慢的进行房地产去泡沫化、经济去房地产化，在未来很长时间里，调控政府将会非常温和的推出，有可能需要两三年。 作为消费者，在未来的一两年里里买房都是不明智的，但是也不要奢望房价的大跌，大跌房地产公司、银行、政府更加不好过。 在以后的一两年里很关键，如果能够成功调控房地产，使增长方式和经济结构有明显调整，又能对整体经济不伤筋动骨，那就是很大的成功。好在集权制下中央政府权利还很大，可用资源很多，或许可以度过危机。 政府今天的走钢丝的处境尴尬其实也怪不得别人，近些年来的无视地产泡沫，任其膨胀放大，任由房地产绑架中国经济，再加上经济结构和增长方式没有任何变好的迹象、贫富分化、社会保障没有大的改观等等，多种因素造成了今日之恶果。 除了表示担忧和发发牢骚，张马丁只能默祝政府好运，人民好运了。 （我上一篇地产评论希望泡沫自然破灭，如果政府有决心，像美国不惜让雷曼破产一样也让一两家银行和一些地产商破产，我认为对于经济结构和增长方式的调整会更加彻底，对人的警示作用会更加有效。但是后来想虽然那样干净彻底，但通过观察政府近些年“和谐为纲”的经济政策，实际上很难发生，现实的政府应该不会选择那条路。）